ESEMPIO DI PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE





La casa è uno degli investimenti più grossi che si fanno nel corso della vita, è una scelta tra le più difficili e decidersi a comprare può voler dire anche anni di ricerca e trattative, soprattutto perchè non è così chiaro sapere quanto vale la casa che si sta per comprare o che si desidera vendere.



Di seguito un esempio di perizia di stima immobiliare

Per info pratiche e consulenze scrivere a lacasapensata@gmail.com




INDICE

1. PREMESSA
1.1 SOGGETTO INCARICATO DELLA PERIZIA
1.2 IDENTIFICAZIONE DELLA COMMITTENZA
1.3 ESTREMI E FINALITÀ DEL CALCOLO
1.4 DOCUMENTAZIONE
2. IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI PERIZIA
2.1 CARATTERISTICHE GENERALI
2.2 UBICAZIONE E ACCESSIBILITÀ
2.3 ESTREMI CATASTALI
2.4 PROPRIETÀ, VINCOLI , IPOTECHE
2.5 DESCRIZIONE DELLA SITUAZIONE URBANISTICA
2.6 RISPONDENZA ALLA NORMATIVA EDILIZIA URBANISTICA
3. PROFILO TECNICO DEL BENE
3.1 STRUTTURA E FINITURE
3.2 IMPIANTI TECNOLOGICI
3.3 STATO DI CONSERVAZIONE
3.4 MISURA DELLA CONSISTENZA-MISURA DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE
4. STIMA DEL BENE
4.1 STIMA SINTETICA CON FONTI INDIRETTE/DIRETTE
5. CONCLUSIONI
6. ALLEGATI


1-PREMESSA


1.1 SOGGETTO INCARICATO DELLA PERIZIA
Architetto Luca Maioli, iscritto all’Albo degli Architetti di Milano
1.2 IDENTIFICAZIONE DELLA COMMITTENZA
Incarico assegnato da:
.........   
In data ….......
1.3 ESTREMI E FINALITÀ DELLINCARICO
Valutazione Immobiliare del fabbricato sito in ......
Stima effettuata in data …........
1.4 DOCUMENTAZIONE
Il committente ha messo a disposizione:
...................

2-IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI PERIZIA


2.1 CARATTERISTICHE GENERALI
L’immobile è ubicato in Via ….... nel comune di ….... Si tratta di una casa
indipendente risalente ai primi anni del '900, con annesso magazzino uso autorimessa
indipendente e circondato da un grande giardino di proprietà.
La casa principale presenta due piani fuori terra e un piano interrato uso cantina,
essendo costituita da: un piano terra rialzato di tre scalini rispetto alla quota stradale, il
piano nobile.
L'impianto distributivo prevede una grossa scala centrale a doppia rampa, zona giorno al
piano terra e zona notte al piano nobile.
Gli ingressi al piano terra sono tre. Un ingresso principale su via ….., un ingresso prospiciente il cortile sul retro e un ingresso laterale su una
porzione di casa che volendo potrebbe essere una unità totalmente indipendente.
I locali che costituiscono l'immobile principale sono:

Piano Interrato:
-cantina: 61,6 mq
Piano Terra:
-bagno: 1,7 mq
-cucina: 17,4 mq
-soggiorno: 24 mq
-scala centrale: 21 mq
al piano terra vi è poi una ulteriore unità alla quale si accede da una porta che apre sul
grande vano scala centrale, ma munita comunque di un ingresso indipendente, costituita
da:
-cucina:6 mq
-bagno: 5,9 mq
-soggiorno: 13 mq
-camera: 9,3 mq
-locale caldaia, areato

Piano Primo:
-3 camere da letto: 16 mq, 18,5 mq, 17, 4 mq
-2 bagni: 6,5 mq e 4,4 mq (il secondo in cima alla scala)
-terrazza: 26,8 mq

Essendo la casa indipendente ed essendo relativamente distante dalle costruzioni
adiacenti, presenta affacci su tutti i lati, garantendo quindi una buona illuminazione di
tutti i locali, pur avendo entrambi i soggiorni rivolti a nord (verso la facciata principale)
e le cucine a sud (verso il cortile privato).
I rapporti aeroilluminanti delle stanze sono ampliamente soddisfatti data la notevole
altezza delle finestre (2,20 mt)
Per quanto riguarda il magazzino, questo è costituito da un grosso ambiente unico, privo
di partizioni interne, di ca. 75 mq di sup. lorda, disposto come si può vedere in
planimetria.
2.2 UBICAZIONE E ACCESSIBILITÀ
Il bene oggetto di stima è localizzato in corrispondenza dell' incrocio tra le vie ....
La zona è centrale, la posizione è strategica e relativamente vicina alla stazione della
ferrovia.
Il quartiere sorge in una zona signorile e ricca di verde. Gli spostamenti verso i servizi e
le attività commerciali avvengono per di più con un mezzo proprio.
2.3 ESTREMI CATASTALI
.......
2.4 PROPRIETÀ, VINCOLI, IPOTECHE
La proprietà comunicatami è del sig. …....., tuttavia non è stato possibile da
parte del sottoscritto verificare la presenza di vincoli o ipoteche.
2.4 DESCRIZIONE DELLA SITUAZIONE URBANISTICA
Si riporta un estratto delle Norme Tecniche:
......
2.5 RISPONDENZA ALLA NORMATIVA EDILIZIA E URBANISTICA
Non è stato possibile recuperare l'estratto di mappa al catasto, pertanto non è possibile
verificare con certezza la corrispondenza tra lo stato di fatto verificato e quanto è stato
depositato in seguito agli ultimi lavori di ristrutturazione.

3-PROFILO TECNICO DEL BENE


3.1 STRUTTURE E FINITURE

La costruzione dell'edificio risale ai primi anni del 1900. Dall'anno di edificazione ad
oggi sono stati effettuati interventi di ordinaria manutenzione dell'immobile ed un
intervento di ristrutturazione con parziale ampliamento nell'anno 1995.
Rif. Pratica edilizia n. ….......
Il bene in oggetto presenta una struttura portante in muratura, l'intonaco esterno è in
buono stato di conservazione. Tavolati interni in laterizio.
Le porte interne sono di tre tipi:
-porte in legno a doppia anta vetrate, verniciate con smalto testa di moro, parzialmente
scostate
-porte in legno con specchiatura piena in legno, verniciate con smalto testa di moro,
parzialmente scostate
-N. 6 porte in legno tamburato ad una anta, varie dimensioni, finitura sup. in noce
tanganica. Fornite e posate in occasione dei lavori del 1995.
Le finestre sono di due tipi:
-N. 5 finestre, varie dimensioni, per una sup. vetrata totale di ca. 8,8 mq, in:
legno pino di Svezia sp. 5,5 cm., complete di vetrocamera 4+12+4 mm e tapparelle
avvolgibili in PVC, fornite e posate in corrispondenza dei nuovi locali realizzati al p.t.
nel 1995.
-N. 12 finestre varie dimensioni + N. 3 portefinestre varie dimensioni, per una sup.
vetrata totale di ca. 14 mq al p.t. + 26 mq al p.1 = 40 mq totali, in:
alluminio verniciato testa di moro sp. 5,5 cm , complete di vetrocamera 4+12+4 mm.
Fornite e posate successivamente ai lavori del 1995.
I pavimenti sono di vari tipi:
-grès ceramico per i locali al piano terra. Formato quadrato 30X30 posa sfalsata,
battiscopa in grès.
-moquette per i locali al piano primo, tranne N. 2 camere e bagni, battiscopa in legno
-laminato legno flottante su pavimento preesistente. ca. 36 mq per N. 2 camere al piano
primo, battiscopa in legno
-grès ceramico per i bagni al piano primo + rivestimento ceramico h. 200 cm.
-scale con gradini in granito, in buono stato di conservazione
-pavimento terrazza di tipo galleggiante in quadrotti di cemento. Probabile ripiegatura di
guaina impermeabilizzante su muri perimetrali insufficiente. Distacchi dell'intonaco
presenti appena sopra il battiscopa ceramico.
Il tetto presenta struttura in legno in buono stato di conservazione, non si verifica
presenza di strutture marce o danneggiate da funghi. Le tegole sono di tipo marsigliese,
le gronde e i discendenti in rame. Il solaio del sottotetto presenta uno strato di
isolamento con tappetino in lana minerale srotolato a pavimento a coprire tutta la
superficie in pessimo stato di conservazione.
3.2 IMPIANTI TECNOLOGICI
L'abitazione è dotata di impianto di riscaldamento autonomo con caldaia murale interna,
di impianto elettrico autonomo e di impianto idrosanitario. Tutti gli impianti sono stati
realizzati in occasione dei lavori di ristrutturazione del 1995 e perfettamente
funzionanti. I corpi radianti sono termosifoni in ghisa installati durante i lavori.
3.3 STATO DI CONSERVAZIONE
L'immobile si presenta in buono stato di conservazione. Esternamente per quanto
riguarda le facciate gli unici segni di degrado sono quelli dovuti ad agenti biologici ed
umidità, in particolar modo per quanto riguarda il balconcino sopra l'ingresso principale,
facilmente rimovibile con pulitura a getto d'acqua. Le persiane e gli avvolgibili in legno
si presentano invece in cattivo stato di manutenzione, così come i serramenti in legno
rivolti a sud che necessiterebbero una carteggiatura delle superfici esterne e
l'applicazione di 2/3 mani di vernice protettiva all'acqua. Le guarnizioni e i meccanismi
di chiusura sembrano in buono stato di conservazione.
Le tapparelle avvolgibili in PVC relative ai serramenti in legno al piano terra si
presentano in discrete condizioni.
I serramenti in alluminio si presentano invece in buono stato.
Internamente all'edificio le condizioni sono buone, eccetto la presenza di umidità di
risalita nelle pareti perimetrali esterne rivolte a nord quindi più fredde, in cui si ha
parziale distacco e sfarinamento dell'intonaco fino ad un'altezza di 40 cm. da terra con
conseguente presenza di muffe.
Le pareti e i soffitti di parte dei locali presenti al piano terra necessiterebbero di essere
imbiancati, ma non si constata la necessità di ulteriori lavorazioni.
Il primo piano si presenta generalmente in buono stato di conservazione, con eccezione
delle serrande in legno oramai da sostituire e il parapetto metallico della terrazza
oggetto di ampliamento, privo di vernice protettiva e localmente ossidato.
3.4 MISURA DELLA CONSISTENZA – MISURA DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE
Per il computo della superficie commerciale si ricorre a quanto stabilito dalla norma
UNI 10750. Da questa norma sono stati tratti i coefficienti di differenziazione delle
superfici.
Come da UNI 10750 la sup. Lorda non può superare il 10% della sup. calpestabile,
quindi si è tenuto conto della sup. calpestabile incrementata del 10% per il calcolo della
sup. commerciale.

Tabella delle consistenze:

tabella consistenze superfici
Tabella delle Consistenze. Superfici commerciali suddivise per piano

Nello stato di fatto attuale la sup. commerciale è pari a 367 mq (arrotondamento per
eccesso).

Poiché la norma UNI 10750 non stabilisce coefficienti relativi alla vetustà e allo stato di
manutenzione dell’immobile, tali coefficienti non sono stati applicati.

4-STIMA DEL BENE

4.1 STIMA SINTETICA CON FONTI INDIRETTE/DIRETTE
Da una ricerca del mercato immobiliare a ….., dove è sito l'immobile, si è
constatato che esiste un mercato immobiliare abbastanza attivo, tale da garantire un
raccolta di dati significativa a definire il valore di mercato del bene oggetto di stima.
Sono state confrontate le informazioni desunte da due fonti opportunamente distinte:
fonti indirette, ricavate dalla banca dati dell'Agenzia del Territorio, raccogliendo i
valori di mercato al metro quadro per residenze; fonti dirette ricavate da agenzie
immobiliari del luogo e siti web, ricercando immobili con caratteristiche simili al bene
oggetto di stima.

Le caratteristiche dell'immobile per la perizia immobiliare

Si riportano sinteticamente in tabella le caratteristiche del bene oggetto di stima:
Fonti indirette – Agenzia del Territorio

Tabella delle quotazioni dall'Agenzia del Territorio

Sono stati considerati i valori delle abitazioni civili residenziali a …......,
Fascia/zona Centrale, Cod. di zona: B, Microzona catastale n. 1
Considerando uno stato NORMALE di conservazione, il valore di
mercato che risulta dall'analisi è pari al valore medio, cioè 1325 Euro /MQ.

Fonti Dirette
Un'analisi degli operatori locali ha fornito i seguenti valori:
www.........it 1295 Euro/MQ
www.........it 1422 Euro/MQ
www.........it 1424 Euro/MQ
Si riportano, sinteticamente in tabella, le descrizioni degli immobili presi in
considerazione per la stima ed il relativo valore di mercato:

Caratteristiche immobili con caratteristiche simili sul mercato e prezzi al MQ


Ai prezzi al MQ è stato applicato un deprezzamento del 7%, valore che generalmente
viene aggiunto al prezzo di vendita nel mercato preso in considerazione
Euro/MQ da fonti Deprezzamento 7%

1814 .....1686
1433 .....1333
2114 .....1966
1194 .....1110
1029 .......957
2000 .....1860
830 .........771
1083 .....1007
1200 .....1116
1591..... 1479
1553..... 1443
1453..... 1351

Si deduce un valore medio pari a 1340 Euro /MQ , valore simile a quello fornito dall'
Agenzia delle Entrate e che pertanto verrà ritenuto valido.
Il valore dell'immobile in questione è pari quindi a Euro 1340*367= 491.780 Euro

5-CONCLUSIONI


ASSAGO, MERCOLEDÌ 26 NOVEMBRE 2014

Io sottoscritto Luca Maioli, in base all'incarico affidato dalla sig. ra …...... in data …..., ho stimato il valore di mercato dell'immobile di proprietà del sig. …...... , ove attualmente risiede essendo coniuge, comparandolo con il valore di mercato dello stesso immobile se non fosse stato oggetto di intervento di ristrutturazione nel'anno 1995.

I lavori del 1995 hanno determinato infatti delle migliorie allo stabile, che altrimenti
avrebbe dovuto essere stimato con valori relativi ad uno scadente stato di conservazione

Tali migliorie si possono riassumere in: Manutenzione del tetto, sostituzione dei
serramenti, rifacimento degli impianti idrico ed elettrico, voci cui importi sono stati precedentemente quantificati.  

Considerando i vari deprezzamenti stabiliti in base allo stato di manutenzione attuale, il valore dell'immobile in questione è pari a Euro 491.780, mentre l'aumento del valore commerciale in seguito ai lavori del 1995 risulta pari a Euro 75.782.



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