QUANTO COSTA UNIRE DUE LOCALI CON CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO?

APPUNTI DALL'UFFICIO TECNICO

Un LOFT ricavato da una industria . Fonte: Wikipedia

pratiche per fusione appartamenti
Fusione tra due appartamenti
La fusione tra due appartamenti o tra due locali aventi differente destinazione d'uso è cosa abbastanza frequente, soprattutto negli ultimi tempi in cui una grande quantitá di laboratori e spazi adibiti a magazzino hanno dovuto chiudere a causa delle crescenti difficoltá economiche.
A volte può quindi risultare appetibile acquistare la proprietà adiacente ed unirla alla propria, anche perchè così facendo in molti casi si rimane di fatto all'interno della "prima casa".
A causa della poca chiarezza in materia e poichè a volte sembra prematuro incaricare un tecnico, una serie di dubbi rendono però difficile la scelta.

In questo articolo riassumerò alcuni consigli e delucidazioni avute in un giorno di ricevimento negli uffici comunali. Non si ha la pretesa qui di scrivere una guida o di riassumere una normativa, ma di fare un pò di chiarezza in quell'intrico di norme tra PRG , PGT, Leggi Regionali e Circolari.

Quanto costa unire due appartamenti? Bisogna pagare degli oneri? E quali sono le pratiche da presentare?


Innanzitutto bisogna identificare la modulistica.
In questo caso si parla di unire due appartamenti, quindi entrambi con destinazione d'uso residenziale.
Il modulo necessario per una fusione senza interventi sulla struttura, ossia bucare la soletta per realizzare una scala nel caso gli appartamenti siano uno sopra l'altro per fare un esempio, è all'interno del Comune di Milano la CIAL (Comunicazione Inizio Attività Libera).
La CIAL è una comunicazione gratuita, tuttavia bisogna scaricare il modello SUE, non quello zonale, ciò vuol dire che la protocollazione della pratica andrà fatta in Via Pirelli e non negli uffici di zona.

Per unire quindi due appartamenti posti l'uno a fianco all'altro non è necessario spendere nulla, se non l'onorario del tecnico che dovrà compilare la relazione asseverata e al termine dei lavori riaccatastare l'immobile.

Nel caso invece siano necessari degli interventi alla struttura, come ad esempio il buco nella soletta per fare posto alla scala, il modulo da utilizzare è la SCIA, e in tal caso è previsto il pagamento dei diritti di segreteria pari a circa 55 Euro.

Fin qui tutto semplice, però a volte si pensa risulti conveniente acquistare un locale adibito a magazzino o laboratorio e trasformarlo in residenza, ed ecco che sorgono i dubbi...

come cambiare destinazione d'uso a milano
Estratto del PGT di Milano con legenda

Quanto costa il cambiamento della destinazione d'uso?

Per prima cosa bisogna stabilire se il fabbricato ha più o meno di 10 anni (da ultima concessione edilizia); nel caso il fabbricato abbia meno di 10 anni la pratica è competenza delle Opere Maggiori, altrimenti si rientra negli Interventi Minori. Questo serve per sapere a chi rivolgersi, poichè i tecnici e gli uffici sono differenti.

Seconda cosa da fare è verificare a quale zona appartiene il fabbricato in questione.
Bisogna cioè verificare sulle piante del PRG o del PGT disponibili in rete sul sito del Comune di appartenenza a quale zona appartiene il fabbricato sul quale si vuole intervenire.

Il comune di Milano ha il proprio PGT completamente disponibile online, dal quale è possibile consultare le tavole R01 e R02 ed in base alla zona di decentramento individuare la zona di appartenenza del fabbricato.

Dal sito del comune di Milano si legge che:
Nell’ambito del PRG vigente erano individuate 147 zone omogenee B2. Si tratta di ambiti distribuiti sul territorio comunale dal centro alla periferia, caratterizzati da una generale disomogeneità della qualità edilizia e da un tessuto urbano frammentario
Se il fabbricato non rientra in una delle 147 zone ex B2 il cambio d'uso comporta un aggravio degli standard urbanistici, pertanto alla protocollazione della pratica sarà richiesto il versamento di una quota che dipende dalla zona di ubicazione e dalla superficie lorda (SLP) da convertire.

L'aggiornamento dei valori di monetizzazione delle aree a standard con decorrenza OTTOBRE 2014 stabilisce i costi al mq di aggravio urbanistico, da versare nel caso si voglia procedere a un cambio di destinazione d'uso di un fabbricato non appartenente ad una zona di recupero EX B2.

Ad esempio:

Si vuole fare una fusione tra il proprio appartamento di 100 mq e il locale a fianco di 20 mq per ottenere un appartamento di 120 mq. E' necessario quindi convertire ad uso residenziale 20 mq di superficie attualmente con destinazione d'uso commerciale.
Consultando la tabella la zona Lambrate, con codice di zona 38, ha un costo pari a  228,99 Euro/mq. pertanto  bisognerà versare una somma pari a 228,99 *20 = 4579,8 Euro.

Quando il fabbricato appartiene ad una zona di recupero EX B2

Se dalle planimetrie del PGT risulta che l'edificio in questione appartiene ad una zona di recupero definita EX B2, per sapere quale cifra bisogna corrispondere in caso di cambio d'uso bisogna riferirsi alla Disposizione N.15/06 in materia di cambi d'uso, secondo la quale a seconda dei mutamenti della destinazione d'uso sono previste diverse percentuali.


Quali documenti sono necessari per il cambio di destinazione d'uso a residenza?


I cambi di destinazione d'uso, soprattutto quando si vuole trasformare ad esempio un magazzino o un laboratorio in residenza, prevedono che il proprietario dichiari che lo stabile in questione, e quindi la struttura, il suolo e il sottosuolo, siano salubri e non dannose alla salute di chi in seguito vi abiterà.
Per farlo occorre allegare una autodichiarazione corredata se necessario da una indagine ambientale, redatta da imprese specializzate le quali avranno il compito di verificare se alcuni valori sono rispettati.
Tale indagine si basa su una ricerca relativamente alle attività svolte in passato dai proprietari sul sito e da campioni prelevati in profondità sia all'interno del subalterno in questione sia all'esterno.
Si fa notare come la città di Milano sorga in molti punti su terreni di riporto, quindi il superamento dei valori normati non è automatico come si crede e anche un terreno apparentemente incontaminato potrebbe presentare delle sorprese sgradevoli
Nel caso non fossero rispettati sarà infatti necessaria una bonifica della zona e quindi ulteriori spese da affrontare, in base ovviamente all'estensione dell'area e della profondità di scavo.
Alla pagina BONIFICHE del Comune di Milano è possibile chiarirsi le idee per quanto riguarda l'argomento.
















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